2018年 11月 18日 星期日  
地产文章   

房产奇闻

马莉房产系列

  • 留学加拿大该不该买房?金牌经纪人实话实说

    我是一个母亲,儿子的同学中有好多是来自国内的留学生。我又是一名在加拿大多伦多工作多年的地产经纪,工作关系接触了相当多的留学生。根据我的经验谈谈到加拿大留学的孩子们到底该不该在加拿大置业?

    能来加拿大留学的孩子,相当大的一部分家境都还很不错的。个别的家境条件一般,但为了孩子读书,让孩子有个的美好未来,家长就是勒紧腰带,也要送孩子出来读书,这只是少数家庭。我呢,今天就主要从大部分家庭的角度来探讨一下吧。

    自住角度:

    第一,安全的角度

    这是作为母亲最为儿女担忧的问题。这几年发生在留学生身上的案件,让我越来越不安!尤其刚刚在5月份,多伦多东边世家堡多大校园附近的出租屋,因为着火,一个刚刚18岁的多大女孩子被大火困在房间,等到消防员赶到,发现她脸朝下,已经没了气息......那天当我看到这则新闻时,我难过得无法直视新闻里转播的女孩子的照片。作为旁观者,我都如此,我无法想像,孩子的父母怎么能接受这样的一个现实,怎么度过失去宝贝女儿的下半生......我只能默默地为他们祈祷!我不希望这样的类似事件再发生!

    还有不知道大家还是否记得几年前约克大学那个死在出租屋的可怜的中国女留学生。如果她不是和别人合租,住在地下室,怎么会受到骚扰,怎么会可怜地在青春年华离开这个世界!痛定思痛,我想给送孩子们来加拿大读书的家长们一个建议:既然有能力送孩子出来读书,就不要再吝啬手里的钱,再给孩子找个安全的住所,最低为孩子购买一套小小的但又相对安全的公寓吧。

    一般的公寓都有24小时的安全门卫,如果有烟雾火警,立刻就有人知道。进出人员需要登记,陌生人也不容易进到公寓,从而引起不必要的人身安全问题。

    第二:舒适的角度

    国外公寓的设计和国内大部分家庭居住的公寓设计是类似的,而且还有很多优点。

    从外部设施上,一般的公寓除设有24小时的安全门卫,设有烟雾火警,公寓里还设有免费的健身房,标准高的公寓还设有游泳池、会客室、游戏室等等,特适合年轻人 的节奏。

    从空间上讲,公寓面积较独立屋小,不需要额外的时间和费用去打理屋子外边的花、草、扫雪等等,因为这些都含在了公寓的管理费里边,有管理公司派专人打扫。

    从内部配套上看,公寓里的厨房配套设施(炉子、烤箱、微波炉、洗碗机和冰箱)和洗衣机、干衣机等一应俱全,属于国内的精装修房。只要您买上床、桌子和电视等必须品,分分钟拎包入住的节奏,不需要费心思去装修。

    第三:便利的角度

    从位置来说,公寓一般建在交通比较方便的马路边,交叉口等附近,学生没有车也可以通过地铁、公交车来安排自己的上学及工作,既节省了时间又节约了买车和支付关于车辆的一切费用。

    第四:文化差异的角度

    加拿大生活,有一个大家都必须特别注意的问题“信用记录”。这个信用记录可以影响很多。一个人信用积累是靠信用卡使用,还款及时不及等很多方面慢慢累积起来的。学生刚刚来到加拿大,没有信用记录,又没有收入来源,主要靠父母的资助来完成学业。加拿大尤其是安省的很多大学,只给第一年的新生提供住宿服务,以后三年都要靠学生自己去学校附近租房子居住。所以租住房子的需求量很大,就给学生们租房子带来很多麻烦,除了没有信用记录,还因为学生们年纪轻轻,很多不懂得保持房间的卫生,搞得一团糟,久而久之,很多房东对年轻学生租住房子形成一种反感,造成了越来越多的学生租房很困难。租费也不断地因为竞争激烈和房价上涨而暴涨。

    每一年的夏天在租房旺季,当我代表房东拒绝出租给学生,或者我代表学生租客一次次被房东经纪因无信用记录无收入来源而被拒绝的时候。我会再一次地说,如果学生们家庭条件许可,购买一套属于自己的房子吧,有一套自己的小公寓就不会经历那么多沮丧和无奈。

    投资角度:

    第一:从公寓的安全性上来讲

    从房屋构造上来说的。在国内,大部分的房子是钢筋混凝土结构的,即便是独立屋,高级别墅,钢混结构也是首选。而加拿大的房子,独立屋、半独立屋、镇屋,基础部分是混凝土,基础以上全部是钢木结构。这种房子有很多优点,但最大的一个弊端是容易引起火灾!尤其是在目前加拿大的出租市场上,很多出租屋的地下室并不符合政府要求的防火规范和建筑要求。一旦出现火灾,虽然说房东要承担一定的责任,可是如果真的是失掉了生命,钱又有什么用呢?

    所以,留学生的家长们一定要对加拿大的房屋类型和构造有所了解,慎重地给孩子建议。孩子们毕竟年轻,丢三落四,忘记关火,房子如果老旧,又超负荷用电,很容易引起火灾。所以,相对而言,钢混结构的公寓安全系数更高一点,管理简单,适合没空打理房屋的年轻学生们。

    第二:根据家庭负担能力购买合适的物业

    居住在公寓有很多好处。这是对独自在外的留学生们讲的一个问题。如果有家长陪读的小留学生们,那就要根据家庭的负担能力购买适合的物业。现在有很多妈妈带着读小学或中学的小留学生孩子来加拿大留学。她们就要选择在学区范围内租住或购买房子。居住在大多伦多的很多学区房周围的公寓里,并不一定就可以有资格选择你想就读的学校,所以只有购买独立屋或半独立屋之类的房子。

    这些房子一般都有自己的前后院,花草树木茂盛,适合家庭居住,如果是全新的房屋,设计新颖,智能设备都运用在家庭的每个角落,这样的房子,每一个人都会喜欢,有条件的话,怎么能不买呢?

    第三,从经济学的角度上及一个经纪人的角度来分析这个问题

    很多留学生包括他们的父母经常来问我,给学生买房子合适吗?这是我工作中经常遇到的问题。让我用数据和大家谈谈吧。

    2011年—2012年前后,多伦多市中心的公寓一室一Den的房子才40万加元左右,一室一厅也就35万加元左右,出租价一室一厅大概1500加元/每月,现在多伦多市中心一室一厅的房子平均大概在55万加元左右,出租价一室一厅在2200到2500加元左右。看看这些数据,6年左右大概涨了20万甚至更多,每年平均3万的涨幅。

    一个多伦多大学的留学生学费一年大概4万加元,如果按照租住房子一年大概在18000元左右。那孩子4年学习下来,房子的涨幅就可以抵消学费的四分之三,相当于和本地孩子一样在多伦多读大学。学生大学毕业之后,如果留在本地,还可以继续持有房子,不必为房价的涨跌而担忧。如果离开,卖掉房子,还会赚回本金甚至更多。

    学生在自己的公寓里学习居住,避免了一次次搬家,避免了安全的隐患,节省时间,节省金钱,这是一笔多划算的买卖。

    第四,从市场需求来看

    近年来多伦多房屋租赁市场非常火爆。每年有很多的留学生进入安省在多伦多及周边学习。租房市场供不应求,导致很多学生在夏天入学季节租房时遇到很多困难。房东不接受留学生入住,入住需要交多个月乃至提前交完一年的租金的......只要家庭条件还不错的学生,我觉得父母都可以考虑在这里投资一套甚至多套公寓,一来解决入住问题,二来是以房养房,不失为一种好的投资策略。

    第五,从汇率来讲 

    现在的加元兑换人民币比率非常低,是历史最低期。国内的房价已经相当高了,将国内房子转成现金,将人民币转成加元在国外投资,鸡蛋不能放在一个篮子里,这也是普通人理财都能明白的道理。

    第六,外国人买房税的退还问题 

    2017年四月,安省增加了一条外国人买房必须缴纳15%的额外费用。这个政策的出台,确实影响了一部分人在安省的购买计划。但是如果您是一位留学生,并且购买的房子用来自住的,那两年之后,您就有权力通过律师申请退税,这也是留学生购买房子的一个非常有利因素。

    第七,受加拿大的移民政策影响。

    加拿大是一个多民族国家,近年来的移民政策一直比较开放,每年有几万人来到加拿大。多伦多作为金融经济的领头羊城市,房子的需求量很大,选择在大多伦多地区投资,不会有很大风险,是符合市场经济规律的。

    这些是我自己的一些观点。无论从家庭,从孩子的安全以及经济方面,如果您是一位留学生的父母,如果您认为我的观点值得考虑,或者有任何的疑问,请咨询我,我愿意与您探讨。


    (文章来自居外名家专栏—马莉谈加拿大置业房产)

  • 繁华的多伦多楼花市场 你需要注意些什么?

          刚刚看到一则新闻:多伦多周边城市-旺市451户楼花买家,两年前从开发商Liberty Development那里购买Cosmos楼花的业主在项目取消后,虽然已经拿回定金,但是因为近两年楼价上涨而蒙受损失。总共451位楼花苦主现已将开发商告上法庭,要求裁定他们的楼花购买合同无效,从而可以向开发商索赔。买家平均损失30万 状告开发商。

          看到这则新闻,我有所感触。因为这种事情已经不止发生一次了。还好买家已经拿回定金,但想要讨回因为楼市楼价上涨而受到的损失,恐怕是没有希望了。

          不信大家接着看新闻怎么说:开发商Liberty Developments早在2016年春季开售Cosmos的楼花,当时GTA地区公寓均价为$46.1万元。去年4月,当开发商突然取消该楼花项目时,公寓均价已经涨至$74万元。

          Liberty Development的地址位于万锦,同一地址下另有三间名称为数字的公司,均被列入此案。诉讼以于八月三十日提交,这些公司必须在45天内作出回应。记者多次致电Liberty公司,但是一直没有得到回复。

          代表买家的律师Ted Charney表示,集体诉讼的官司通常要打上好几年,但是这宗案件可能只需要几个月,因为是由安省最高法院的商业案法庭审理。

          根据市场研究公司的统计,自2017年初以来,多伦多地区有11个公寓楼项目3992个单位被取消。

          虽然我没统计出2017年总共开盘了多少个楼盘,取消的楼盘的数量占比多少,因为通常很多人愿意通过数字的比较,来求得心里的安慰。但我却认为不必要,我想从以下几点来谈谈在繁华的楼花市场中,购买楼花需要注意哪些问题。

    一,以良好的心态去购买楼花。

          很多人不太明白楼花的概念,其实加拿大房地产市场所谓的楼花其实就是新房子(新公寓或新的别墅),通常泛指新公寓。就是国内人士所说的期房。

         加拿大的期房和国内的期房建设程序,建设周期,买卖方式都有很大的差别。加拿大的楼花建设周期比较长,一个公寓楼基本在四年的周期,这只是预定时间,真正交房时间通常还会晚个半年甚至一年。所以买楼花时一定要想一想,是不是有耐心等待这么长的时间。

         这个建设周期长跟建设程序有很大的关系。中国购买期房时,房子基本已经开始动工了。在加拿大,开发商能够有了图纸及设计方案,首先要对外销售,买家购房的订金是存在银行信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后。当买家兴高采烈购买上一个单元而高兴时,其实这个楼盘能否顺利开工还是个未知量。只有当买家购房的订金达到一定的标准,开发商才有资格从银行贷款,开始施工前的所有准备。后期如果遇到某些技术或者资金上的问题,都有可能使这个楼盘拖延甚至于无法完工。

         通常买家要在一年半里交付25-35%的订金,剩下的时间就是等待楼房单元的交接,开发商会有邮件告诉客户楼房的施工进展情况。

         在过去很长一段时间里,尤其是金融危机之后的加拿大的房地产市场一直处于上升阶段,很多人在楼花购买上得到很大的收益。举个例子说,比如说客户甲2013年购买了一套楼花,40万的房子他交付了25%的订金,2017年交接房子的时候,房子升值到50万,他 在交接房子之前或之后很快卖掉,那么相当于他的10万元赚到10万元,每年有25%的收益率。这真的是一个很划算的买卖。正是因为这样,很多人纷纷挤进购买楼花阵营,想要从中分得一份羹。尤其从2017年独立屋市场下滑之后,公寓楼花市场相当火爆,尤其市中心一些好的位置的楼花通过长时间排队都不一定拿得到一个单元......

         为什么说要以良好的心态去购买楼花呢?某些人只看到购买的收益,但是没有看到风险。

         楼花适合有闲散资金的人,有投资能力的人去购买。不适合一分钱掰成两半,资金紧张,急等米下锅的人去购买。这样的人只看到别人购买楼花赚钱了,以为自己一定会赚钱,遇到房市不景气,金融贷款控制严格的时候,就会给自己的生活带来很大的负面影响。比如2017年的下半年和2018年,很多人就亲身经历别墅楼花价格低于市场价格的尴尬境地。市场总有涨有跌,并不以你自己的意志为转移,一定要分析一下,万一发生价格风险,自己是否有能力去承担。不跟风市场,理智购买楼花。

         还有上边新闻中的报道,因为开发商的原因没有买到楼花,订金退回,我想这已经是不幸中的幸运了。几年前,在北约克地铁附近的一个楼盘,一个韩国律师伙同开发商卷走客户的订金,结果如何,现在也不得而知!

     

    二,选择有丰富经验实力雄厚的开发商

           为避免像文章开始新闻里报道的那些购买楼花的客户们经历的不痛快。建议大家选择楼花尽量选择有丰富经验,老资格的名建筑商,比如多伦多的老牌建筑商TRIDEL 。

    资历比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。

          首先在建房过程中,基础、混凝土,墙体,装修、玻璃、空调暖气等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。

          对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。大的开发商有自己的建筑团队。因为它们业务量多,有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交房时间就完全自己掌握进度。

          再者资历老的大开发商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查,建一栋公寓,平均得申请通过20多个市政规划部门通过。

           最后选择实力雄厚的开发商不仅在竣工时间上有保障,而且大开发商的建设质量也有保障,设计风格,物业管理等都是小开发商所不能相提并论的。

    三,选择适合的诚实可靠的地产经纪,聘请专业地产律师,谨慎签约。

           很多移民及留学生刚来到加拿大,不了解当地的房地产行情。建议大家选一个适合自己的诚实可靠的地产经纪帮助自己,这是明智的选择,要相信“术业有专攻”的说法,节省时间而且方便自己,因为加拿大的买家聘请地产经纪不需要自己出费用,卖家要支付费用给经纪。

           有的客户可能不很信任别人,觉得自己可以通过自己能力直接通过开发商的销售办公室买得到。确实有这样的事情,我不反对这种做法,不过一般通过开发商那边买到的是没有优惠的价格。

           加拿大这边的开发商通常在一个项目最早开盘期将一些单元以优惠的价格分发给各地产公司,限时购买,剩下再自己发售。况且,如果有地产经纪帮助,还可以货比三家,不一定只局限在一个开发商的楼盘上,选择范围大了很多。尤其是市场繁荣的时候,好地角的楼花单元一票难求,通过地产经纪是最好的选择了。

           客户拿到自己满意的单元之后,需要和开发商签订购房合约。当经纪带着你到销售办公室签约的时候,厚厚的一本合约,你会觉得发愁,怎么办,聘请一个专业律师,让他帮你把把关,做到依法办事。这是加拿大购房中不可或缺的一步,交接房子的所有文件必须经过律师之手。二手房买卖成交时的钥匙都要从律师手里拿到,楼花的钥匙可以按照指定日期直接从开发商手里拿到。

     

    四,关于合约中的几条关键条款:

          专业律师把关,他会把合同中的条款和客户详细说明。那我也把条款中最关键的几条和大家做个解释。

     1、珍惜签约楼花的十天冷静期

          这是特别有利于客户的一个条款,就是在签约后的十个工作日里,如果客户拿不到银行的贷款证明,或者不想买了,客户都有权利无条件反悔,撤回签订的购房合约。如果过了这十天,再反悔,对不起,一切按照条款规定去承担该负的责任和惩罚。

    2.合约中的“霸王”条款:

           其实可能律师可能会告诉你,很多的条约里都存在着一些霸王条款。比如:开发商如果认为融资条款不能接受,有“唯一、绝对和不受约束的权力”取消项目。有些人觉得必须更改,但问题在于开发商需要预售楼花来为项目融资,更改这种操作必须使得销售与融资能够同时进行,目前来讲不太符合实际。所以目前的合约法规存在漏洞,在房价上涨的市场上,开发商可以以某种借口取消交易,买家就得不到足够的保护。购买者一定明白,购入有风险,风险要自负!

    3.合约中的小陷阱:

           尽量购买可以无条件转让的或者可以有条件转让的楼盘

           在加拿大,一些开发商出于保护楼盘建设的考虑,规定某些楼盘建成之前不得转让,所以购买时一定要注意这个问题。无条件转让,即在签约后至交房前任何时间都能转让,开发商不收任何转让费;有条件转让,即在签约后至交房前任何时间都可以转让,但开发商会收取相应费用;不能转让,即在签约后至交房前任何时间都不能转让,只有正式居住后才可出售。

           合约中关于建成之后额外建设及教育附加税等缴纳问题,合约里一定要有数额限制。比如一室的公寓最高五千元,两室的最高六千元等等,千万仔细阅读,不要做乖乖的被骗者。

           平面图与各空间实际建筑面积可能有出入。其实有些经销商在平面图里只提供一些总尺寸,并不提供局部空间尺寸;平面图展示的多为墙与墙之间的长度,不显示局部面积与尺寸;走廊的长与宽、窗户尺寸、门厅及卫浴面积等等,也往往不提供。

           加拿大虽是诚信国家,经销商一般不会欺瞒客户,但如果客户不细问,他也没有责任全部告知各种细节。所以,买楼花时,一定要细看平面图,细问经销商。

           另外,公寓的楼层高度,也往往会被购房者忽略。平面图一般不会展示楼层高度。而由于结构不同,同一大厦的楼层高度,有时也不尽相同。

          所以买楼花前,一定要细看合约及平面图,并向经销商仔细询问,以真正做到心中有数。

    五。交接之前的准备

           关于用途的界定,交接前律师会让客户选择“自住”还是“非自住”其中之一。一般购买的合同价是自住的价格,非自住的价格至少有两万多的额外费用(出租之后可以申请政府返还一部分)。

           因为这里牵扯着HST税 的返还 问题。如果房子是自己住,交接房子的时候就不需要交HST,如果是投资等非自住,就需要先向开发商交纳HST,之后再向政府申请返还,需要提供出租证明等,通过会计帮忙申报,根据个人及市场情况,退回大概90%左右的HST。

           很多人不是自住,也自称自住,由开发商去申请HST的返还,交房子时候没有交HST 。其实政府和开发商对所有一手买房者的资料,都会一个一个查:有没有转让,转让差价有没有报税;有没有自住,有没有很快转手;自称自住的,很快转手,而实际上没有自住,都要补交HST,出售差价按时间不同补交不同的收益税。还会有利息的罚金,所以还是诚实为好,不要贪小便宜。

           开发商交接前都会通过双方律师给客户一个交接时间。通常会有一个暂时的中间交接时间,这个时间交接房子,房子产权还没有转到客户名下,所以不需要客户办理贷款。但是如果只有一个交接时间,即最后的交房日期,那一定要把贷款资金办好,有的客户以为拖一天半天没什么关系,其实罚金是很重的。一定要引起重视。

           资金出现问题怎么办?有的客户资金出现问题,觉得可以不要订金,放弃购买房子。其实这也并不是想象得那么简单,要看看合同中条款规定。如果行情下调,交房时的市场价格低于购买价,开发商再次卖出去之后有损失,买家就要补偿开发商的损失费。这些问题其实在前面关于聘请律师条款中谈到,律师一定会告诉客户如何避免这些问题发生的。所有的交接协调问题都需要律师来解决。律师有多重要,你是明白的。

    六。购买楼花的好处与弊端

           购买楼花有很多好处

           前期很少的资金投入,慢慢等待市场的上涨,这是楼花投资者购买的第一个好处。自住的客户可以住上一个完完全全的全新房子,这是购买楼花第二个的好处。以很低的一手房价购买,出租,坐收房租,在多伦多火爆的出租市场,实现以房养房,这是第三个好处。

          弊端就是:楼花客户购买的毕竟是平面图,楼房建成之后可能和想像中的有所差别。比如楼间距太窄,挡光严重,比如房间尺寸过小,居住不舒服等等,这是看图买房和现场买房很不同的一点,也是楼花购买中可能存在的最大的弊端。

          总之,其实购买楼花总体上来讲是投资的一种途径,毕竟利大于弊。为什么很多人获利甚丰,很多人却所获无几?其实购买楼花不仅有技术上的问题,还有天时地利的因素影响,就像股票一样,有牛市和熊市之分。所以说,楼花市场虽繁华,踏入风险需谨慎!
  • 湖泊、河边房屋买卖常识—购买加拿大安省房产须知
  • 大多伦多地区的潜力股地区

    投资房产和投资股票有一定的相同点,我们都希望买到手的是 一支潜力股。今天我给大家介绍一个社区,位于MLS N2区,它的范围是407以南,STEELES 以北,YONGE以西,DUFFERIN 以东的地区。很多的华人朋友可能不是很熟悉,尤其是新移民朋友,来到多伦多之后要么到AYJACKSON 学区,要么到EARL HIGH 学区,也有的会选择BAYVIEW 高中,UNIVILLE 高中和特鲁多高中,当然每个人有每个人的喜好,每个孩子有自己的特点,家长选择学校也要根据孩子的特点来选择。正所谓“萝卜青菜,个人所爱”。那让我们来看看这支潜力股到底好在哪里呢?

       首先我们还要老生常谈,从学校先谈起。这个区域有三所高中“THORNHILL”、“WESTMOUNT CI”和“VAUGHAN”。这三所高中各有特色.

       THORNHILL 是一所老牌名校,成立于1955,目前有1350名在校学生。除正常课程之外,学校设有天才班,大学预科课程、ESL课程等特色课程,特别适合华人移民子女的要求,去年全省排名55VAUGHAN成立于1989年,学校的内外观设计特别现代艺术气息,学校的主大厅里特色是四棵树和玻璃屋顶,学校也设有多种大学预科课程,从2009年开始接受高中法语学生,学校排名也不错,去年更达到8.2分的好成绩.WESTMOUNT 成立与1995年,学校设法语课程、IB 课程.名次也比较靠前,2009年开始接受ART PROGRAM 学生,是YORK 地区第四所提供艺术类的学校。       

        高中不错,小学当然也不差。THORHILL 小学、YORKHILL 小学、CHARLTON 小学都是排名前10%的好学校,LOUIS HONORE FRECHETTE是一个很大的法语小学,从一年级开始招收学法语的学生,,这里有10几所私立学校和教会学校。 

       尤其这里的人群分布主要以犹太人、俄罗斯人、韩国人、日本人为多,华人只占少数,黑人和印巴人几乎不见.犹太人和俄罗斯人、韩国人、都是比较勤奋的人,他们也和中国家庭一样,对孩子的教育特别重视,从小就开始注重钢琴、滑冰、游泳各种技能的补习,所以新移民来这里,尤其是英语需要提高的孩子在这样的氛围中比在华人孩子多的学校圈子里要好很多了,必须逼迫自己开口说英语。

         其次,这个区域不管从地理还是天然条件都是安家置业的好去处。从自然环境看,这里大小公园30多处,尤其在407以南,YONGE 以西,CENTER 以北,BATHUST 以东,这里的环境最美,高尔夫球场周围分布着高级住宅,树木成荫,湖泊点缀.这里刚上市的一处142*182 LOTBUNGALOW,靠小湖边,仅叫130 ,非常具投资潜力;尤其是夹在高尔夫球场中间的一条叫PARR PI 的路,那里周围的房子占地大,环境雅,建筑风格各异,多数是三车库的豪宅大院,目前最高叫价仅449万,全新的四车库5000+59卫,W/O 地下室,少见的GATED COMMUNITY,绝对过目不忘,是成功人士的首选。

         从地理位置看,N2区紧靠多伦多,FINCH 地铁站仅2公里左右,乘坐BUS 特别方便;这里有PROMENADE MALL,有华人喜欢的大统华,沃尔玛,还有很多的名牌店和特色小吃;这里离VAUGHAN MILLS OUTLET 店不远,满足了喜欢名牌又经济的那一群人;这里又紧挨STEELESYONGE,未来YONGE 街地铁延伸到HIGHWAY 7,这里的升值空间还很大;这里的社区资源条件也很好,泳池很大,图书馆也大,孩子注册社区项目很容易,不象在多伦多经常拥挤而注册不了.

        目前这里的房子从40多万的独立屋到四百多万,满足了不同经济条件人的需求;这里的房子年龄从0-30年都能找到,N1(YONGE 以东)的房子年轻了很多;到这里买房子,节省了多伦多市的土地交易税;到这里买房子,DOWNTOWN 的上班族,比住在RICHMOND HILL MARKHAM 会省了很多在路上的时间,到这里买房子,更贴近大自然.....总之住在这里,无论交通、购物、吃住都很方便。你说这里是不是一支潜力股呢?以上观点仅供参考,欢迎大家讨论和提出意见。或E-MAILLIMAHOME1@HOTMAIL.COM. WWW,QILUREALTY.COM.

  • 天主教学校------ST.ROBERT 高中

    智库组织菲莎研究所(Fraser Institute)近日公布安省中学学术成绩排行榜,在全部725间参加排名的学校当中,省达标率为73.6%,大多伦多地区(GTA)有13间中学入围排名前20间进步最明显的学校名单。其中的 教会学校ST.ROBERT高中 以9分的成绩名列第8,五年的平均排名也是第8。因为该学校位于康山地区,HWY 407/LESLIE的东南角。曾经有很多客户因为我的那篇“大多伦多地区的潜力股社区”文章多次咨询过我,所以今天我就带大家看看这所学校。

    ST.ROBERT 是约克区天主教育局的第一所高中,起源于最早成立于1975年ST.ROBERT 小学,1989年1月最终扩大变成了ST.ROBERT 高中,并一直到今天.经过这么多年的努力,学校以他学术优秀,饱满充沛的校园精神,恪守承诺,满足别人的需求,在约克区乃至全省赢得很高的声誉.

    该学校可以容纳1550个学生.校园里有美丽的花园,小教堂,2个室内活动场,一个带屋盖的足球场,四个科学实验室,2个电脑室,2个商业实验室,一个数学室,2个音乐排练会堂,还有很多的正规的教室,所有的教室都带互连网接入.

    当然作为教会学校,教育学生信仰耶稣基督,生活的规范,学识技巧,渗透到生活的每一天,学校提供像祈祷服务,课堂礼拜形式,圣餐生活,每天祷告,牧师团以及个人需要的多种关于宗教方面的很多课程。

    对于这些,有很多的家长会提出疑问,是不是我们也要信仰天主教,我们的孩子才可以进入到这个学校,其实并非如此,高中学生并没有特别的要求,只要提早做申请,还是有机会进入到这个学校的。我有认识几个家庭的孩子都在这个学校,他们也并没有加入天主教会,学生们反映除了多学圣经,多一些校规,比如穿戴不能太特别,颜色也尽量平淡,学习严格外,其他都一样。你说如果你是学生的家长,你还不得偷偷乐,这正是我们做家长的共同心愿啊。

    除了天主教会学校的特色外,该校的另一个最受欢迎的是IB PROGRAM.该校从2002年开始提供这个PROGRAM,也许有些新移民家长还不清楚到底是怎么回事,其实用英语讲“the International Baccalaureate Diploma Program”(国际课程毕业文凭),是为将来申请加拿大的或者国外的大学的学生准备的,通常要求学生有较高的学习能力,每年的秋天学校都有一个开放夜专门为这些学生提供信息的。申请9年级PE-IB PROGRAM 学生必须在8年级的秋天开始准备,所以学生和家长都要格外注意时间截止日等,不要给孩子耽误了.

    额外说明一些,虽然该校地处康山地区,除了康山地区的学生,北到16街以南,东到WARDEN 的很多学生都申请到这个学校就读,尤其以THORNLEA 学区的学生选择该校的偏多,学校也提供ESL课程,适合新移民朋友的孩子。.目前该学区的房屋价格从20多万的小公寓,50万多的镇屋,2层独立屋,特色BUNGALOW乃至几百万的豪宅,选择性很大。当然除了ST.ROBERT 高中,康山地区也有不少的好学校,在我上文提的的那篇文章中我也提到过。以后会陆续给大家介绍一些更多这方面的信息,欢迎提出宝贵意见EMAIL;limahome1@hotmail.com,或浏览我的网站:www.qilurealty.com.

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